부동산정보와 분석

임대차3법 계약갱신청구권을 쓴 임차인이 만기전 이사할때는?

Gloomy@ 2022. 1. 29. 08:00
반응형

안녕하세요 글루미입니다 오늘은 부동산관련 상식에 관한 임대차3법 계약갱신청구권에 대해 포스팅합니다

시행된지 2년 언저리가 다 되어가는 임대차3법 전월세신고제 전월세상한제 계약갱신청구권에 대해서는 이제 어느정도 일반인들은 이해하고 있는듯합니다

계약후 30일이내 계약내용을 30일이내에 신고해야하는 전월세신고제. 1년간 과태료유예를 하고 있지만 원칙적으로 신고는 해야하고 임대인과 임차인중 한명만 신고하면되는데 대체로 임차인들이 신고하고 있는듯합니다

전월세상한제 계약갱신시 임대료상승폭을 5프로이상 증액하지 못한다는 내용입니다 재계약할때 5프로까지만 증액하여 계약하여야한다는 내용이고요

계약갱신청구권제가 제일 좀 말이 많고 분란이 많은 제도인데 2년계약시 원래 살던 임차인이 2년 더 계약연장할수 있는 제도입니다 재계약시 마찬가지로 5%만 증액할수 있고요 다만 임대인 집주인과 임대인의 직계존속 비속이 해당 주택에 실거주해야할때는 계약갱신청구권이 거부될수 있습니다

제가 포스팅할 내용은 계약갱신청구권을 사용하여 재계약했을때 임차인이 만기전 이사할때에 관한 내용입니다

이 부분에 대해 헷갈리거나 잘 모르시는분들이 많으시더라고요  

통상 부동산관례상 계약서를 쓰고 난후 임차인이 만기전 이사시 임대인이 이사에 협조해주는 대신에 임차인이 새로운 임차인을 구하고 중개수수료를 대신 부담하고 이사를 가는것이 관례인데요 법적으로는 공인중개사법에 중개의뢰인이 중개수수료를 부담하게 되어 있어 원칙적으로는 임대인이 중개수수료를 부담하는것이 맞으나 그럴 경우 임대인이 만기전에 임대보증금을 지불하여 먼저 내줄 의무가 없어 임대인과 임차인 합의하에 만기전 이사시 새로운 임차인과 함께 중개수수료를 지불하고 이사나가는것이 관례로 자리잡고 있습니다 하지만 임대차3법 QnA를 보면 이런 설명이 나옵니다 

 

이 임대차3법 QnA설명으로 의문점이 생기는데요 자세히 설명해드리도록 하겠습니다

요는 임대차3법 계약갱신청구권을 사용하여 재계약한 계약자체를 묵시적갱신과 동일한 효과로 본다는 것입니다

5% 증액하여 임대인과 임차인이 서로 계약서를 작성하였더라도 임대차3법 계약갱신청구권을 쓴 계약은 임차인의 주거권보장을 위한 임차인을 위한 계약으로 묵시적갱신의 효과를 지니고 있습니다

그리하여 임대차3법 계약갱신청구권을 쓴 임차인은 임대차계약 만료전이라도 새로운 세입자를 구할 필요도 없고 중개수수료를 부담할 필요도 없습니다 다만 만기전에 이사할것을 임대인에게 통보한 3개월 이후에 효력이 발생합니다

임차인이 임대인에게 만기전에 이사할것을 통보하고 3개월이후에는 임대인이 무조건 임차인에게 임대보증금 전액을 반환해야합니다 묵시적갱신 효과와 똑같다는 거죠

 

묵시적갱신시 부동산중개수수료에 관한 내용은 아래 포스팅을 참조하시고요 

 

만기 전에 이사할때 부동산 중개수수료 누가 어떻게 내야하나? feat.묵시적갱신

 

만기 전에 이사할때 부동산 중개수수료 누가 어떻게 내야하나? feat.묵시적갱신

안녕하세요 글루미입니다 오늘은 부동산 관련 포스팅합니다 부동산 전세나 월세 만기 전 이사시 부동산 중개보수, 중개수수료, 복비 누가 어떻게 부담해야 될까요? 어느정도 정답은 있지만 상

gloomy2.tistory.com

 

 

임대인입장에서만 보자면 혼란스러운 경우가 생깁니다 5프로밖에 증액못하고 원래 살던 임차인하고 계약할수밖에 없는데 계약서까지 다 쓰고 나서도 임차인이 이사나간다고 하면 중개수수료도 임대인이 부담해야하고 3개월이후에 무조건 임차인에게 보증금을 다 반환해야하니 임차인이 집보여주는데 협조해주지 않고 다음 세입자구하는데 애로사항이 생긴다면 어려운 경우가 생길수 있습니다

임대차3법 자체가 임차인을 위한 법이기 때문이라는 해석때문인데요 

그래서 국토교통부와 법률구조공단에 다 문의를 해봤습니다 

국토교통부 전화번호는 1599-0001입니다 전화하여 임대차3법에 대해 이 임대차3법 계약갱신권 재계약후 만기전이사할떄 중개수수료부분에 대해 문의하니 공인중개사법에 따르면 임대인이 중개수수료를 원칙적으로 부담하는 것이 많으나 특약이나 임대인과 임차인 서로 합의한 사항에 따라 다를수있다고 답변을 하였습니다 요는 임대인과 임차인이 서로 합의해야한다는 설명이었습니다 서로 중개수수료 부담을 못한다고 하면 어떻게 하느냐 질문을 했더니 그건 법률구조공단에 문의를 해보라고 하더군요 한마디로 답이 없다는 거겠죠 윈칙적으로 임대인이 부담해야된다는 말이라고 이해를 했습니다

그래서 또 법률구조공단에 문의해봤습니다 법률구조공단 전화상담 번호는 132번입니다 대표전화번호는 054) 810-0132번이고요 법률구조공단은 법적인 문의와 문제에 대해 무료로 법률에 대해 설명해주는 국가기관으로 저는 생전 처음 전화해봤습니다

역시 동일한 내용으로 임대차3법 계약갱신권을 사용하여 재계약했을때 임차인이 만기전 이사할때 중개수수료를 누가 부담해야하느냐에 대한 내용을 똑같이 문의했습니다 좀 무뚝뚝한 변호사분이신가 차가웠지만 꽤 상세히 이야기를 해주더군요 임대차3법 자체가 임차인을 위한 법이라 묵시적갱신과 동일한 효과를 내며 계약갱신권을 쓴 재계약일때 만기전이사할때에는 임차인이 임대인에게 보증금반환 이사할것을 통보후 3개월 이후에는 임대보증금을 전부 반환해야하며 새로운 임차인을 구해놓을 필요도 집을 보여줄 의무도, 중개수수료를 부담할 필요가 전혀 없다는 이야기였습니다

 

토교통부에서 좀 여지를 뒀던 중개수수료에 대한 문의를 다시 해봤습니다 

 

그럼 만약에 임대차3법 계약갱신청구권을 쓴 재계약서에 만기전 이사시 중개수수료는 임차인이 부담한다는 특약이 있을시에는 어떻게 되냐 문의해봤습니다 임대차3법이 임차인을 위한 법이라 그런 특약을 서로 합의하여 작성하였더라도 법적으로 효력이 없다는 것이었습니다 꽤 강력하게 임대인이 새로운 임차인이 오던지 말던지, 뭐 그 전에 어떤 합의가 있었더라도 임차인이 보증금반환 요청한 3개월이후 보증금을 반환해야할 의무가 있다는 것입니다 

다시 한번 내용에 대한 확인을 하자 비슷한 말을 해주시곤 법률구조공단은 5분간만 법률상담이 가능하다고 말씀하시더라고요 5분이 지났으니 끊으라는 말인가봅니다.. 처음 전화해서 몰랐네요

 

결론 세줄요약은 임대차3법 계약갱신청구권을 사용한 재계약은 묵시적갱신 계약의 효과와 동일하다

임차인이 만기전에 얼마든지 계약해지를 통보할수있으며(이사할수 있으며) 새로운 임차인을 구하거나 중개수수료를 부담하지 않아도 된다

다만 보증금반환과 이사할것을 3개월전에 통보하고 3개월이후에 보증금을 반환받을수 있다입니다 

 

통상의 재계약과는 다른 내용이라 혼란이 있을수도 있습니다 임대인분들은 임대차3법 계약갱신청구권을 쓴 재계약은 묵시적갱신과 동일한 효력이 있는걸을 인지하시고 대비하셔야할것이고 임차인분들은 이런 내용을 숙지하여 법적인 내용을 잘 이용하셔야 할것으로 보이네요 

 

아무튼 임대차3법으로 혼란과 임대인 임차인의 분쟁이 많아지는것을 어쩔수 없는 일인듯 합니다 

반응형
그리드형