만기 전에 이사할때 부동산 중개수수료 누가 어떻게 내야하나? feat.묵시적갱신

안녕하세요 글루미입니다 오늘은 부동산 관련 포스팅합니다

부동산 전세나 월세 만기 전 이사시  부동산 중개보수, 중개수수료, 복비 누가 어떻게 부담해야 될까요?

어느정도 정답은 있지만 상황에 따라 정말 다른 경우가 발생하고 계약할때나 계약중간에라도 임대인과 임차인 협의에

따라 달라질수도 있는 문제입니다 묵시적갱신이라는 변수상황도 있고요

하지만 법규정이나 부동산관례를 잘못 이해하거나 인터넷이나 유튜브만 참고하여 주장하는 임대인과 임차인분들이 

많으셔서 만기전 이사시 중개보수(중개수수료,복비)에 대한 분쟁이 상당히 많은 편이라 할 수 있겠습니다

임대차보호법에 따라 일반적인 부동산임대차 전세와 월세 계약은 2년입니다.

임대인과 임차인 편의상 합의하여 1년계약도 할수는 있지만 합의가 안되면 서로 2년계약을 주장할수가 있죠 

만기인 2년을 채우지 못하고 이사갈 경우들이 생기는데요  예시와 함께 이야기 해보겠습니다. 

Q1) 2020년 4월10일에 서울시내 아파트 전세를 5억에 계약하여 입주하였습니다. 

지금 계약한지 1년째인데 급작스럽게 해외발령받아서 이사해야하는 상황입니다.

임대인에게 어떻게 이야기해야 하나요? 그리고 이런 상황에 부동산 수수료는 누가 부담하나요?

A) 만기전 이사하셔야 하는 상황이군요. 우선 만기전에 이사계획이 생기면 임대인이나 계약했던

부동산중개사무소에 먼저 통보하는 것이 우선입니다 중요한건 임대인의 의사죠

그래서 임대인이 어떤 방식으로 보증금을 반환할지 논의가 되야합니다. 통상 3가지 케이스가 있습니다

1) 임대인이 임차인에게 다음 신규 임차인(세입자)을 계약한후에 보증금 반환이 가능하다고 하는 케이스(일반적)

2) 임대인이 임차인사정에  따라 맞춰서 아무 조건없이 보증금을 반환하는 케이스

3) 임대인이 임대차하지않고 매매를 시도하거나 직접 입주할경우

특이) 임대인이 임차인에게 계약만료때까지는 보증금 반환을 못한다고 통보하는 케이스 (최악)

어떤 상황에서든지 서로 협의하고 합의하는 것이 중요합니다

 

법으로 가거나 원칙적으로가면 이 경우에도 임대인이 중개보수, 중개수수료를 부담해야 합니다

그러나 그렇게 되면 임대인도 만기전에 보증금을 반환해야할 의무 자체가 없습니다.

임차인이 만기전에 이사하는데 도움을 줄 이유가 없겠죠. 귀책사유가 누구에 있냐가 중요합니다

위의 예시는 임차인이 먼저 본인 상황에 따라 이사하기를 원했기 때문에 임대인도 법적으로는 계약 만기전에

보증금을 반환할 의무는 없지만  협조하여 주는것이기 때문입니다. 

임차인이 2년계약을 완료하지 못하고 미리 이사하는 귀책사유로 인해 이 경우에는 부동산관례에 따라

임차인이 부동산 중개보수(중개수수료,복비)를 지급해야 할 것입니다. (계약만료 3개월이상 남았을때)

임대인이 협조를 해준다고 해도 시세보다 전,월세 가격을 급격히 올려서 다음 임차인 구하기가 어려울때나

매매를 진행하여 보증금반환이 어려워질때 임차인은 정말 속이 타고 난감하시겠지만 방법이 없습니다.

임대인에게 사정을 잘 설명하고 최대한 협조적으로 보증금반환과 이사를 위해서 노력해야 합니다.

마찬가지로 반대상황에서 만기전에 임대인이 직접 입주하거나 다른상황일때 이사비와 중개보수(수수료,복비)

를 제안하고 만기전에 임차인에게 이사해줄수없냐고 협의하는 경우도 있습니다.  

이런 경우에도 마찬가지로 임차인이 협조시에는 이사비와 중개보수를 받고 이사를 하시는거고 아닐시에는

계약기간을 채워 만기시 이사하셔도 되는 상황입니다. 서로 양해를 구해 협의하고 합의하는 것이 중요하다는거죠

아마 체결한 계약서를 다시 보시면 특약사항에 이런 내용이 무조건 들어가 있습니다

4.기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다 

이에 따라 만기전 이사시에는 귀책사유에 따라 계약을 지키지 못한쪽이 부동산관례상

중개보수(부동산수수료,복비)를  지급합니다. 또 알아두셔야할 것이 다음에 들어올 새로운 임차인(세입자)가

더 높은 금액에 들어오더라도 본인 임대차 금액의 중개보수(부동산수수료,복비)를 지급하면됩니다.

위 상황은 전세보증금 5억에 계약했기 때문에 다음 임차인이 4억에 계약하거나 7-8억에 계약했더라도

상관없이 5억에 대한 중개보수를 지불하면 되겠습니다. 

임차인이 만기전 이사하실때에는 임대인과 공인중개사가 협조가 잘 되어야 보증금반환과 이사가 수월합니다

이런 경우를 대비하기 위하여 만기전 이사가 빈번한 오피스텔이나 원룸계약에 특약사항으로

 5.임차인의 귀책사유로 인한 만기전 퇴실시, 차기 임차인이 정해진 후 보증금을 반환하며 보증금반환시까지

월차임, 관리비, 중개보수는 임차인이 부담한다.

이제는 원룸, 오피스텔뿐 아니라 모든 계약에 보편적으로 자리잡고 있으니 임대인과 임차인 모두 신경쓰셔야 할 것입니다

 

 

 

다만 묵시적갱신시에는 또 상황이 다릅니다. 꼭 체크해보셔야할 사항입니다

묵시적갱신이란 임대차 계약만료 3개월전에는 계약을 연장할지 종료할지 임대인과 임차인이 서로 논의를

해야하는데 계약을 연장하는것으로 알고 의견을 주고받지 않은채 동일조건으로 새로운 연장계약서를

쓰지않고 연장되는 경우입니다. 똑같이 2년연장이죠.

계약조건이 달라지면 계약서를 새로 써야하고요. 달라진 금액에 따라 확정일자도 새로 받아야하죠

몇년전만해도 묵시적갱신은 정말 흔한 상황이었습니다. 

새로 계약서를 쓰고 계약이 연장된경우와 달리 묵시적갱신상황에는 임차인퇴거시 상황이 엄청나게 다릅니다

새로 계약서를 쓰고 연장된 경우에는 위의 예시와 같이 만기전 이사시의 상황을 그대로 밟아야하는데 반해

묵시적갱신때는 2년계약을 안채우고 만기전에 이사하더라도 임차인이 퇴거 3개월전에만 통보하면됩니다.

법에 따라 임대인은 임차인에게 통보받은후 3개월후에 어떤 상황이든 보증금을 반환해야할 의무가 있습니다. 

묵시적갱신상황에서는 또한 법으로나 관례상으로나 임차인이 중개보수(중개수수료,복비)를 내지 않아도 됩니다

임대인이 부담해야합니다 묵시적갱신상황은 임대인보다는 임차인에게 유리한 조건이라고 할 수 있겠습니다. 

그래서 몇년전만하더라도 전,월세 상승률이 높지않아 묵시적갱신상황이 많았는데 부동산 전세와 월세 비용이

급격하게 오르고 이런 중개보수(중개수수료,복비)에 대한 분쟁이 많아짐으로 인해 동일한 조건이더라도

새롭게 임대인과 임차인 연장계약서를 쓰는 경우가 많아졌습니다.

만기전 이사시 어떻게 대처해야 하는지, 중개보수(중개수수료, 복비)는 누가 어떻게 내야하는지 살펴봤습니다

법으로 가기전이라도, 법으로 가더라도 서로 양해와 협의, 합의가 중요하니 이런 민법 임대차보호법과

부동산관례들을 잘 알아두시는 것이 좋겠습니다.