안녕하세요 글루미입니다
오늘은 서울특별시 은평구 은평구청을 직접 방문해서 주택임대사업자 임대차계약신고를 하고 온 체험기를 포스팅합니다
문재인정부에서 장려했던 민간주택임대사업자제도는 부동산폭등으로 인한 부작용으로 거의 폐지되다시피 되긴 했습니다
아파트는 주택임대사업자가 아예 등록이 안되도록 변경되었고 다가구나 다세대, 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택등은 가능한것으로 보입니다
저는 지인의 다세대주택 빌라를 대리인으로 주택임대사업자 임대차계약신고를 하러 은평구청에 방문했습니다
원래는 주택임대사업자는 인터넷 렌트홈에서 임대사업자등록과 임대차계약신고, 임대차계약변경등을 편하게 할수 있는데 인터넷을 잘 다루지 못하거나 해외에 있어서 공인인증서발급이 어려울땐 이렇게 지자체에서 직접 신고를 해야합니다
렌트홈(임대등록시스템)
www.renthome.go.kr
렌트홈 임대등록시스템 홈페이지 링크입니다
은평구청은 재건축과 리모델링을 거쳐서 엄청난 규모로 커지긴했는데 아직 주차장은 매우 협소해서 주요 민원업무시간엔 이렇게 항상 만차가 되어있습니다
은평구청은 본관과 별관, 은평보건소, 은평구의회, 녹번주민센터로 구성되어 있습니다
은평구청 본관으로 들어가봤습니다
옆에는 은평구 중앙상황실과 은평구보건소 은평구선별진료소가 운영되고 있었습니다
은평구청 본관은 7층 지하1층 규모의 건물입니다
주로 1층의 민원여권과 교통행정과 주차관리과가 간단한 주민민원업무가 제일 많은 곳들입니다
인권센터와 재개발 재건축 신속지원센터, 은평작은도서관도 자리하고 있습니다
2층에는 재무과 세무1,2과, 지적과, 일자리경제과, 사회적경제과, 일자리센터등
3층은 감사담당관 홍보담당관 생활체육과 자치안전과 문화관광과 시민교육과 공무원노조등
4층은 주거재생과 도시계획과 도시경관과 건축과 자원순환과 환경과 등등
5층은 도로과 치수과 공원녹지과 서울시 노동조합 은평지부 등
6층은 구청장실 부구청장실 행정안전국장실 교육문화국장실 주민복지국장실 교통환경국장실 도시건설국장실 구청장민원실 행정지원과 기획상황실등..
7층은 대회의실 기획예산과 은평구지역대 기동대 옥상정원 등...
구청도 상당히 많은 업무를 맡고 있음을 확인할수 있습니다
은평구청내 작은 카페도 있고요 은평구 주택임대사업자 관련업무는 민원여권과에 임대사업자 민원접수처가 있습니다
은평구청내 법원전용 발급기도 있습니다 부동산등기와 법인인감 법인등기등을 발급할수 있습니다
은평작은도서관이 있습니다 활발히 이용되고 있지 않은거 같아요
은평구 주차관리과와 인권센터
은평구 교통민원실과 교통행정과
부서와 위치 직원정보등을 확인할수 있는 시스템과 은평구 청사안내시스템이 있습니다
주택임대사업자 관련업무를 하기 위해 민원여권과로 들어갔습니다
민원여권과는 가족관계등록신고 출생 사망 혼인 이혼 개명등등과 증명서발급업무를 주로 합니다
가족관계증명서, 주민등록등본과 초본, 인감증명서등을 발급할수 있습니다
따로 외국인 출입국사실증명서와 면허증발급도 하고 있고요 민원접수와 정보공개접수, 여권접수와 여권교부를 합니다
주택임대사업자는 임대사업자접수처에서 서류를 작성한후 면허민원에 서류를 주면 끝납니다
등록민간임대주택 렌트홈홈페이지에서 매우 간단하게 계약신고를 원래 할수 있습니다
저도 렌트홈사이트를 주로 이용하고 있고요 메인에서 등록신청과 계약신고 말소신고와 5%비율의 임대료인상률계산기가 있어 매우 편리합니다
주택임대사업자에 대해 아주 간략히 설명을 드리자면
주택임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 1호이상의 민간임대주택을 임대사업을 할 목적으로 등록을 하여 임대목적으로 제공하는 주택을 소유하고 등록한 사람을 말합니다
2020년 8월이후 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되고 의무기간에 따라 공공지원 장기일반민간임대주택으로 구분했으나 현재는 둘다 임대의무기간이 10년으로 되어있어 다 장기민간임대주택제도만 시행되고 있다고 보면됩니다
종전에는 민간임대주택사업도 단기4년과 단기5년 장기8년으로 민간주택임대사업자를 운영했었습니다
민간주택임대사업자는 다 임대의무기간이 공공지원민간임대주택 10년, 장기일반민간임대주택 10년을 유지해야하고 중간에 개인적인 사정으로 말소신청을 할수가 없고 위반할시 과태료가 부과되니 신중히 신청을 해야합니다
거의 일반시민들은 민간매입임대주택으로 신고를 많이 하게 되어 있죠
렌트홈이나 홈텍스에서도 주택임대사업자 등록이 가능하며 직접 방문시 사업자 주소지의 지자체와 세무서를 방문해서 임대사업자 등록신청과 임대사업자 등록증발급, 면세사업자 등록증발급을 완료하면됩니다
등록임대주택 유의사항으로 임대의무기간 10년동안 임대해야하고 민간주택임대사업등록주택은 등록이후부터 직전임대료 대비 임대료증액을 5%만 할수 있는 제약조건이 있습니다
또 임대사업자로 등록되는 기간동안 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할수 없습니다
은평구청 임대사업자 민원접수처와 임대사업등록업무처입니다
은평구청 주거재생과소속으로 제일 실랑이가 많은 부처이기도 합니다
임대사업자등록하고 계약신고하고 계약변경신고하고 말소하는데 왜 실랑이가 생기냐고요?
그건 주택임대사업자등록이 주는 여러 세제혜택등이 있지만서도 많은 제약을 동시에 받고 있기 때문입니다
하지만 일반시민들은 엄청 꼼꼼히 따져서 이렇게 주택임대사업자제도를 운용하기가 쉽지 않고 수십차례 바뀐 누더기가 된 부동산법때문에 더욱 그렇습니다... 주택임대사업자를 등록하기 전과 등록후의 적용법과 성격, 대상, 계약기간, 임대의무기간, 임대료증액제한, 증액범위, 보증보험가입, 계약신고등에 모든 제약을 받습니다
주택임대사업자는 10년간 무조건 주택임대를 시행해야하며 직전임대료대비5%만 증액할수 있고, 주택임대사업자는 보증보험도 필수적으로 의무가입을 해야합니다 주택임대사업자 보증보험가입할때에는 임대인75% 임차인 25%의 비율로 보증보험비수수료를 계산하며 임차인이 전세자금대출로 인한 보증보험가입때에는 임차인이 전액부담하는 경우도 있습니다
또 임대차계약이 변경되거나 새로운 계약을 체결할때도 무조건 주택임대사업자는 소재지 지자체나 렌트홈홈페이지에서 임대차계약신고와 변경신고를 해야합니다
이렇게 까다로운 주택임대사업자제도를 하나라도 누락할시에는 무지막지한 위반과태료가 발생되니 유의해야합니다
주택임대사업자 1차위반과태료는 50만원에서 200만원 최대500만원이며 2차,3차로 이반할시 70만원에서 400만원 500만원 최대 1000만원까지의 위반과태료가 있으니 소액주택의 경우 임대사업자제도로 인해 억울한 과태료가 많이 부과되는 경우들이 있습니다
임대사업자등록제도에 따라 임대계약을 준수하지 않은경우나 또 주택임대사업자는 부동산등기에 임대사업자라고 부기등기도 해야합니다 부기등기를 하지 않을 경우에도 과태료고 주택임대사업자 부기등기는 2022년 12월까지 왠만하면 신고가 되어야 과태료 부과가 되지 않습니다
또 주택임대사업자 계약신고나 변경신고 말소신고를 하지 않은경우에도 과태료...왠만하면 과태료니 좋은게 좋은거라고 주택임대사업자제도를 잠깐이라도 잘못 이용하게 되면 과태료폭탄을 맞게되니 필시 유의하여 주택임대사업자계약을 진행하셔야 합니다
주택임대사업자제도의 세제혜택이나 양도세부분때문에 좋다고 임대사업자를 내셨다가 이런 부분을 잘 모르셔서 과태료부과되는 분들이 많아서 실랑이가 많은거랍니다
이건 일일이 계약하는 부동산에서 다 챙기기도 힘들고 주택임대사업자 본인이 이런 사항들을 알고 챙겨야하기 때문에 더욱 그렇죠..물론 부동산에서도 확인설명서에 체크하기도 하고 설명해야하고 하기도 하지만 임대인이 말하지 않으면 부동산이 미리 알수 있는 방법이 없습니다 깜박하거나 주택임대사업자에 대해 잘 모르는 분들이 계시기도 하는거 같아요
왜냐면 주택임대사업자는 부동산에서 필히 표준임대차계약서로 계약을 해야하기 때문입니다
이런 우려때문에 주거재생과 주택임대사업자 등록처에서도 세무서나 국세청 세무과 전월세보증금지원센터 전화번호를 다 걸어놓고 문의해서 진행하는걸 권유하고 있습니다
하지만 전화하면 다 잘 받지 않죠 특히 국세청 126번호는 정말 통화하기가 하늘의 별따기입니다
아무튼 다시 돌아와서 저는 간단히 주택임대사업자 계약신고를 완료했습니다
주택임대사업자 임대차계약 신고서와 변경신고서 양식이 구비되어 있습니다
임대사업자 성명과 주민등록번호, 주소, 전화번호를 적고, 민간임대주택의 소재지와 최초계약여부를 체크하고 대출금과 임대차계약기간(개시일,종료일), 임대조건(임대보증금, 월임대료 차임) , 묵시적계약갱신여부를 작성하여 제출합니다
임대차계약 부동산계약서(표준임대차계약서), 확인설명서, 신분증, 임대보증금 보증보험가입관련 서류가 필요합니다
보증보험 가입대상이 아닐경우 임대보증금 보증미가입에 대한 임차인동의서를 임차인이 동의하여 작성해서 임대인에게 전달해서 그 서류를 가지고 접수해야합니다
주택임대사업자 보증보험 미가입은 보증금이 최우선변제금 이하 서울특별시의 경우 5천만원 이하 보증금에 해당됩니다
아니면 주택공시가격과 선순위채무, 보증금비율로 따져서 계산해야되서 복잡해지기도 합니다
선순위 담보금 설정금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 100분의 60보다 적은경우 미가입사유가 또 가능합니다
주택임대사업자 보증보험 가입에 관한 포스팅은 추후에 따로 해보도록 하겠습니다
주택임대사업자를 변경하거나 갱신하거나 승계할때 등록사항변경이 생기면 역시 임대사업자 등록사항 변경신고서를 작성해야합니다
저는 렌트홈이나 지자체에서 몇차례 신고한 경험이 있어서 그나마 수월히 민간임대주택사업자 신고를 마쳤지만 정말 쉽지 않습니다.. 부동산계약서와 신분증을 가지고 가는거야 일반인이 다 할수 있지만 까다로운 보증보험서류와 임대보증미가입에 대한 임차인동의서와 보증보험미가입여부를 따지는거 자체는 쉽지 않지요
미리 부동산을 통해 계약을 진행할때 주택임대사업자라는걸 말하고 계약을 진행하여야 하며 대부분 계약신고와 변경신고도 주택임대사업자 본인이 해야하는 경우가 태반이라(부동산이 대리로 해주기도 하지만 위임장이나 개인정보를 거의 다 넘겨야해서 꺼림칙할수도 있습니다) 매우 번거롭기도 하죠
또 참고로 주택임대사업자는 계약체결 및 계약변경시에 법적기한으로 민간임대주택법 제46조 1항에 따라 계약사항의 변경으로 임대차계약을 새롭게 체결하는 경우 변경일로부터 3개월이 경과되기전까지 신고하여야 하고 100세대 이상 공동주택단지를 임대하는 대규모 임대사업자는 변경체결일 1개월전에 사전신고를 해야합니다
주택임대사업자 안하고 만다라는 말이 절로 나오고 주택임대사업자에 대한 혜택도 많이 줄어들었고 아파트가 주택임대사업자에서 빠지면서 주택임대사업자를 신청하는 사람들도 많이 줄어들었죠 특히 주택임대사업자가 보증보험을 반드시 가입해야되는 부분이 아킬레스건이기도 합니다
물론 잘 이용하면 분명히 세제혜택을 볼수 있는 제도이기도 합니다
많이 복잡했습니다 은평구청 지자체에서 민간주택임대사업자 임대차계약 신고하기 변경하기 체험기였습니다
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