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부동산임장기와 기초분석/은평구아파트

은평구 불광동 북한산현대홈타운 부동산임장기

by Gloomy@ 2021. 8. 29.
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안녕하세요 글루미입니다

오늘은 은평구 불광동 북한산현대홈타운 부동산임장기 포스팅합니다

직전에 포스팅한 불광롯데캐슬과 북한산현대홈타운 힐스테이트1차 북한산래미안은 브랜드만 다르지 한단지라고 봐도 될정도로 인접해있더라고요 

다합치면 2600세대정도 되겠죠 따딱따딱 붙어있다시피 한데 아파트브랜드가 다 다른게 이색적이었습니다

 

그중에서도 은평구 불광동라인에서 미성아파트 다음으로 들어온 브랜드아파트로서 현재는 준구축아파트고요

전부 다 판상형구조인데다가 아무리봐도 내부면적이 서비스면적이 들어갔는지 신축아파트보다 내부가 더 넓어보인다는 장점이 있다고 하더군요

불광동 북한산현대홈타운 아파트 주변입지 먼저 살펴보고 가겠습니다

북한산현대홈타운아파트는 제일 가까운 101동같은 경우 3,6호선 더블역세권인 불광역에서 도보5분정도의 거리입니다

불광롯데캐슬임장할때와 입지설명이 크게 다르지 않겠죠

3,6호선 불광역 더블역세권 불광초등학교 초품아아파트 북한산숲세권아파트 북한산생태공원과 북한산둘레길도 도보이용가능합니다 그리고 신분당선 서북부예정지인 독바위역도 도보이용가능할만한 거리고요 버스정류장도 2-3분거리로 그것도 힘들면 한번 환승하면되겠죠

그리고 근처 재개발호재가 많습니다 불광5구역이 재개발을 앞두고있고요 대조1구역과 녹번동공공재개발도 될 예정이죠

한정거장거리인 3,6호선 연신내역은 GTX-A노선 예정지로 착공에 들어갔고요 

은평구립도서관과 NC백화점 CGV영화관 대조재래시장 대조제일시장등 재래시장도 도보이용가능하고요

2정거장거리인 구파발역에 은평성모병원이 신축개원하면서 강북삼성병원이나 연세세브란스등 대학병원을 이용했던 은평구민들 입장에서는 대학병원과 롯데몰이라는 큰 쇼핑몰이 생긴것도 좋은점이죠 

또 불광역 옆의 혁신파크가 서울시립대부속건물과 교양학부가 들어올 예정이고 혁신파크부지도 꼭 좋게 개발되야겠죠

 

불광동 북한산현대홈타운 아파트단지기본정보도 살펴볼게요 

불광동 북한산현대홈타운은 총662세대의 15개동 아파트단지입니다 최고15층 최저7층의 아파트고요

임대아파트를 합치면 총762세대입니다 

2004년 준공되었습니다 총주차대수는 778세대로 세대당1.17대로 부족하지는 않을거 같습니다

현대건설에서 지었고요 은평구는 현대건설이 재개발수주를 정말 많이 하고 있는거 같습니다

개별난방이고요 북한산현대홈타운 관리사무소 전화번호 02-388-7471

북한산현대홈타운 주소는 은평구 불광동 633, 도로명주소는 은평구 불광로2길7입니다

대략적으로 24평형 200세대 33평형 350세대 42평형 110세대 아파트구조의 평형대로 나누어져있습니다

 

불광역 9번출구로 나와서 쭉 그대로 앞으로 가면 되더군요 불광초등학교가 있고요 상가건물들이 많았어요

금방 북한산현대홈타운 도착하더라고요 그런데 현대홈타운입구는 부동산사무실이 엄청나게 많더라고요

하나하나 세보진 않았지만 10개는 되는거 같아요...3-4개에 다른 상가가 있었으면 좀 더 좋지 않을까 생각은 들더라고요

북한산 현대홈타운은 특이하게 동이 분리되어있더라고요 이면도로를 끼고 24평형 101동이 제일 입구동으로 있어요

여기는 정남향배치에다가 불광역이 제일 가까워서 24평형으로 제일 인기있다고 하는 후문입니다 

앞에 상가건물이 있어서 한 5층만 넘으면 앞의 전망이 트이는거 같아 보여요 탐나더라고요 

통일로진입도 빠르고 불광초등학교도 바로 옆이라 제일 가깝고 평지형아파트라서요 

북한산현대홈타운 단지입구입니다 아무래도 거의 20년연식을 향해가기때문에 구축느낌이 나고요

현관보안도 잘 되어있고 경비원분들도 철저히 체크하시더라고요 

놀이터와 정자같은 휴식공간이 있고 1층에도 한 5-6대 정도는 댈수있는 지상주차장이 있고 나머지는 지하주차장이고요

그리고 건너편에는 진짜 정식으로 북한산현대홈타운 단지정문입구가 되는거 같네요 단지주차보안 되어 있고요 

단지입구에 단지내 현대어린이집이 운영중이네요 

북한산현대홈타운 단지안내도입니다 판상형구조가 마음에 듭니다 마주 보고있는 동은 전망이 안나올수도 있겠네요 

단지에 따라 현관입구가 약간 다르기도 한데요 단지컨디션은 깨끗하고 관리 잘 되어 있는듯하게 보였습니다 

지하주차장이 대부분이었지만 2004년식이라 그런지 지상주차장도 약간씩은 있는거 같아요 

가끔 이 연식대아파트들이 지하주차장과 동이 엘리베이터연결이 안되있는 경우도 있는데 현대홈타운은 되어 있습니다 

드문드문 어린이놀이터가 있고요 특이하게 동하고 관리사무소가 붙어 있더라고요

북한산현대홈타운 관리사무소는 113동에 같이 있습니다 

판상형아파트로 에어컨실외기가 밖에 나와 있고요 아파트건물 외칠을 했는지 모르곘지만 깔끔하더라고요 

지상주차장도 약간씩 있고요 단지가 아주 조용합니다

통계낸건 아니지만 보면서 북한산현대홈타운 주민들은 대체로 어르신들이 많으신거 같아요 

특이해서 또 사진을 찍어봤어요 비둘기나 새들의 테러를 막기 위함인지 실외기를 보호하고 있더라고요 

다른 아파트에서 쉽게 볼수 없는 광경이었습니다 인상깊었어요 

그리고 북한산현대홈타운 입구동쪽인 평지느낌이었는데 뒷동은 경사가 좀 있더라고요 

불광역에서부터 오면 제일 뒷동은 약간 힘들수도 있겠다는 생각이 듭니다 

그런데 은평구아파트들은 대체로 평지아파트가 귀해서 이정도도 양호하지 않나 하는 생각도 동시에 들고요 

현대홈타운 단지내 어르신들이 많다고 느낀게 이런거였죠..주변 돌아다니시는 주민분들도 대체로 그랬지만 단지내 커뮤니티시설중에 서예문화교실 한문 탁구장 서예 이런게 있는게 또 인상적이었습니다 

놀이터는 아마 처음에는 이렇지는 않았을건데 다 개선해서 다시 만든거 같아요 

이쪽이 현대홈타운 104동 105동 라인으로 33평형 42평형 남향배치건물입니다 

부동산임장때마다 건물사진을 꼭 찍는편인데요 그 시대의 건축배치나 건축양식이나 건축설계를 알수 있어서요 

1층은 좀 노출형인데 방범창이나 그런게 되어 있네요 이제 연식이 17년이 넘어가고 있어서 슬슬 수리하고 있지 않나 싶어요 수리할때가 됐고요 

북한산현대홈타운 104동앞인데요 불광롯데캐슬 맞은편으로 힐스테이트1차도 훤히 보입니다 출입구도 따로 있고요

그나마 현대홈타운이 평지형이라는건 더 위로 올라가는 힐스테이트1차가 있기 때문입니다 

그리고 이쪽이 힐스테이트3차와 은평뉴타운쪽으로 향하는 길이 되서 출퇴근시간에 사진을 보시다시피 교통체증이 심각해요.. 출퇴근시간만 아니면 좀 한가하다고 합니다 이런 언덕길이나 역까지의 이동을 편하게 위해 불광역주변만 순환하는 마을버스가 있습니다 말이 마을버스지 셔틀버스같은 역할입니다 불광역에서 북한산래미안 대조시장 등을 돌아요

은평07 마을버스인데 이런 교통체증만 덜하다면 정말 편리하겠죠 환승도 되고.. 출퇴근시간만 피한다면요 

은평구 구축의 자존심 불광역세권 불광동 북한산 현대홈타운 부동산임장을 마쳤습니다 

NC백화점과 CGV도 바로 보이네요 그만큼 생활인프라도 주변에 갖춰져 있어서 편리할거 같습니다 

 

그럼 북한산현대홈타운 매매 실거래가도 한번 살펴볼게요

 

 

북한산현대홈타운 25평 59m 매매 실거래가입니다 2021년 7월 8억7500만원에 신고가를 갱신했습니다

1년전만해도 6억5천만원이었는데 1년사이에 2억원이 올랐습니다 북한산현대홈타운 25평 59m 전세가는 5억5천에서 6억원 사이 하는거 같습니다 바로 옆에 불광롯데캐슬도 무섭게 오르고 있어서 구축이지만 구조가 좋은 북한산현대홈타운도 따라서 계속 키맞춤하면서 매매가 전세가가 따라 오르는듯 싶습니다

 

북한산현대홈타운 33평형 84m 매매 실거래가입니다 2021년 7월에 10억4천만원에 신고가를 갱신했습니다

역시 1년만에 2억원이상 상승했습니다 10억4천이후 호가는 11억원까지도 나오는듯해 보입니다

전세가는 6억원에서 최고 7억9500만원까지되어 있는 전세가가 있네요 1년전에 5억원전후의 전세가였습니다

 

북한산현대홈타운 42평형 114m 매매실거래가도 살펴볼게요 2021년 7월 10억9천만원에 신고가를 갱신했습니다

오히려 33평형과 비교하면 5천만원차이밖에 안난다고 볼수도 있겠습니다 전세가는 6억원에서 8억원사이였구요

1년전에는 8억원대 전후였습니다 역시 2억원이상 상승했지만 25평형 33평형의 59,84전용이 더 상승폭은 가팔랐다고 볼수 있겠습니다 42평형이 오른다기보다 25,33평형이 올라서 올라주는 느낌이죠 

아무래도 은평구는 40평이상의 대형평수가 매매나 거래량, 실거래가부분에서 어려움을 겪는거 같습니다

 

 

북한산현대홈타운 부동산임장과 매매 전세 실거래가도 살펴봤습니다

17년의 연식을 가지고 있지만 실거래가는 옆의 신축급 불광롯데캐슬과 갭을 계속 매우며 증가하고 있는걸 확인했네요

은평구 구축의 자존심을 지키고 있다고 볼수도 있겠고 불광역세권의 판상형구조, 내부가 넓어보이는 서비스면적제공등이 영향을 미치고 있는듯하게 보입니다 아는분 말씀으로는 신축아파트 확장된크기나 비확장 현대홈타운 내부면적크기나 별 차이를 못느낄 정도라고 하시니까요 실제로 그렇게까진 아니겠지만 그런 이미지를 가지고 있다는 거겠죠

 

북한산현대홈타운 장점으로는

 

3호선 6호선의 불광역 더블역세권 도보5분거리의 역세권아파트

남향 동향배치의 판상형아파트 구조 

불광초등학교 초품아아파트 불광중학교 동명여고 연신중학교 통학가능 

북한산생태공원 북한산둘레길을 끼고 있는 북한산숲세권

NC백화점 CGV 킴스클럽 대조재래시장 불광먹자골목 등 주변생활인프라 도보로 편하게 이용가능함 

불광5구역 대조1구역 미성아파트재건축등 주변 개발호재

3,6호선 연신내역은 GTX-A노선 확정착공함, 6호선 독바위역이 신분당선서북부연장 예정지로 교통호재

은평새길 재추진과 불광5구역재개발로 진입로가 넓어지고 교통이 좋아질수 있음 

구기터널을 지나 평창동 구기동 종로 접근성이 좋음. 서울예고 국민대 상명대 통학가능함

불광역에서 종로 광화문까지 대중교통 20-30분거리로 회사출퇴근, 도심접근성이 용이함

연식대비 신축에 크게 밀리지 않는 실거래가가 견고함 

 

단점으로는 

입구동은 평지에 가깝지만 단지중간부터 경사로가 있다는 점

단지앞 환경이 번잡스러움 이면도로는 출퇴근시간에 주차장수준임..

재건축을 노리기에는 어중간한 2004년준공 17년연식의 구축아파트

단지상가가 부동산중개사무소만 대거 입점해있음...불광역에서 현대홈타운까지 향하는 상가들도 뭔가 노후화되보임..

700여세대 나름 규모가 있는데도 단지내 커뮤니티시설이 전무한 수준임(불광초등학교 스포츠센터입점으로 이용가능함)

현재는 불광롯데캐슬 다음 선택지로 유력하나 불광5구역 대조1구역 미성아파트등 재개발과 재건축될시에 후순위아파트가 될 확률이 높음 (물론 그때쯤에는 25-30년의 재건축연한과 가까워짐)

 

 

 

이상 은평구 불광동 북한산현대아파트 부동산임장과 매매 전세 실거래가도 살펴봤고요 간략분석도 해봤습니다

부동산은 입지라고 하죠 3호선 6호선 더블역세권의 불광역세권, 신분당선 서북부선연장의 독바위역세권

그리고 연신내역의 GTX-A노선까지 접근성이 좋은 불광북한산현대홈타운도 쿼드러플역세권을 노리고 있습니다

지속되는 불광역세권 연신내역세권 개발이 예정되어 있기도 하고요 불광역인근에 상업랜드마크인 타임스에비뉴도 2022년정도 입점할예정입니다 수영장과 컨벤션센터, 그리고 문화시설을 비롯한 상가100개정도가 입점할 예정입니다 

구조도 판상형으로 넓고 좋아 2004년준공연식에도 불구하고 많은 인기를 끌고 있는 구축아파트로 은평구에서 지켜봐야할 아파트중 하나임은 분명해 보입니다 

 

 

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