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부동산임장기와 기초분석/은평구아파트

은평구 불광동 불광롯데캐슬 부동산임장기

by Gloomy@ 2021. 8. 21.
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안녕하세요 글루미입니다

부동산은 오늘도 상승하고 있습니다 진짜 언제까지 오를까 오를까 했더니 계속 오르네요 

언제 조정이 올지는 모르겠지만요 5년내 서울시내 공급이 없어서 당분간은 상승세가 계속 될 것으로 보입니다

 

그 가운데 서울시 가성비 좋은 아파트, 향후가 더 기대되는 아파트 부동산임장을 다녀와봤습니다

은평구 불광동 불광롯데캐슬 부동산임장기 포스팅합니다

 

먼저 불광역 독바위역 더블역세권에 접해있는 롯데캐슬 주변입지를 살펴보겠습니다 

우선 롯데캐슬은 3호선 6호선 더블역세권인 불광역 도보5분거리의 역세권아파트입니다 

그리고 불광초등학교 도보2-3분의 초품아아파트죠 뒤에는 북한산생태공원과 북한산 족두리봉이 보이는 북한산 숲세권입니다 그리고 연신내역의 GTX-A노선 개통을 앞두고있고 6호선 독바위역도 신분당선 서북부선 예정지이죠 

그리고 미성아파트 재건축과 대조1구역 재개발, 녹번공공재개발, 혁신파크에 서울시립대 교양학부와 부속건물들이 들어올 예정이고 은평새길도 재추진중이죠 

호재를 열손가락들고 하나씩 꼽아봐야할정도로 주변호재가 많은 아파트입니다  

개발호재야 둘째치더라도 기본적인 역세권브랜드아파트 도보통학가능한 초품아아파트 북한산숲세권아파트 은평구핵심지역의 다양한 인프라를 누릴수있는 아파트기본여건이 좋은 아파트라고 볼수 있겠습니다 

그럼 제 동선별로 불광롯데캐슬을 자세히 살펴보도록 하겠습니다

 

불광롯데캐슬 아파트 기본단지정보입니다 

588세대의 아파트고요 최고층은 18층 최저는 8층입니다 롯데캐슬은 2013년에 완공된 아파트지만 불광5구역과의 학교용지분담금문제등 비용문제로 4년이나 지나서 2018년에 등기가 났습니다 2018년 사용승인일 준공으로 되어있습니다

총주차대수는 593대로 세대당1대고요 롯데건설이 건설했습니다 개별난방 도시가스를 사용하는 아파트구요

불광롯데캐슬 주소는 서울시 은평구 불광동 645, 도로명주소는 서울시 은평구 불광로64입니다 

불광역 8번이나 9번출구에서 나오면 도보3분에서 5분정도 걸리는 위치 같아요 중간에 불광초등학교가 있었고요 

불광역 주변에도 대조시장과 NC백화점 등 역세권상권이 크게 있고 롯데캐슬근처도 기본상권은 형성되어 있었습니다 

불광롯데캐슬 정문입니다 북한산자락에 있는 불광동부분은 언덕이나 평지가 아닌곳이 많은데 불광롯데캐슬은 평지예요

그마저도 불편한까봐 입주민을 위한 입구 엘리베이터가 설치가 되어 있었습니다 

불광역 3,6호선 도보3-4분의 역세권이지만 단지정문입구 5초앞에 불광롯데캐슬아파트 버스정류장이 있습니다 굿..!

불광롯데캐슬은 지하주차장으로 많이 통행하고요 f4 지하4층으로 표기가 되어 있더라고요 현관보안 잘되어 있고요 

들어가는 입구도 현관보안 잘 되어 있지만 101동 102동 지하주차장으로 통하는 입구도 깔끔하게 되어 있습니다 

주차장도 다 당연히 일렬주차고요 지하주차장으로도 어린이집이나 헬스장 다 연결이 되어 있어보였습니다  

롯데캐슬 단지안내도구요 주차장통로가 2곳 도보통행로가 3곳으로 되어 있는거 같습니다 캐슬리언센터와 캐슬리언 스포츠센터가 있어서 헬스장과 어린이집 경로당등이 있고요 여러 광장들과 어린이놀이터 그리고 아파트근린상가들로 구성되어 있습니다 참 넓지 않은 땅에 알차게 지었다는 생각이 들었어요 신축급아파트라 내외관도 깨끗하고 좋아보였고요

불광롯데캐슬은 불광4구역 주택재개발 정비사업조합을 통한 재개발아파트입니다 2013년 9월준공이었죠 9개동이고요 

불광롯데캐슬 지상1층입구입니다 불광롯데캐슬은 신축급아파트니만큼 당연히 계단식아파트고요 

현관보안 잘되어 있습니다 지하주차장 당연히 연결되어 있구요 

동 사이사이에 분리수거장이 있었고요 원래 지상통로는 자유롭게 지나다닐수있어서 보안문제가 있었는데 철문을 양쪽으로 만들면서 보안강화를 했습니다 입주민들은 더욱 안심이 되겠죠 

전 부동산임장에는 건물사진들을 꼭 여러개 찍어놓는 편인데요 그때마다의 또 건설사마다의 건축양식과 건축유행 그리고 설계등을 공부하려고요 롯데캐슬은 거의 타워형아파트로 구성되어 있는거 같습니다 판상형은 1동있고요

불광롯데캐슬 중앙광장이고요 중앙광장을 끼고 불광롯데캐슬스포츠센터와 헬스장 그리고 관리사무소와 실버클럽 경로당을 끼고 있더군요 조경관리도 역시 신경써서 되고 있는 단지컨디션이었습니다 

단지조경물도 느낌있었어요 불광롯데캐슬 관리사무소도 지상에 있어요 

근처 불광초등학교와 어린이집이 많은 역세권 아파트라 그런지 어린이놀이터마다 아이들이 많이 놀고 있더라고요 

롯데캐슬 후문쪽입니다 이 롯데캐슬 주변 교통이 문제긴합니다 역세권아파트라 편한데 통일로 하나를 끼고 있는 도로사정이라 출퇴근시장엔 주차장수준입니다 도심과 종로 평창동 구기동에서 은평뉴타운과 힐스테이트3차로 향하는 우회교통량이 말도 못하는데다가 이면도로에 신호까지 계속 걸려서 상습정체구간으로 아주 악명이 자자합니다

다만 출퇴근시간대만 피하면 원래 교통량은 거의 없는 수준이라고 하긴 하는데요 막히면 답이 없다네요 

롯데캐슬 주요 주차장통로는 반대쪽에도 있어서 크게 상관은 없다지만 주변이 항시 교통정체지역이면 기분좋을리는 없겠죠 불광5구역이 개발되서 길이 넓어지기 전까지는 어쩔수 없는거 같긴합니다 

불광롯데캐슬은 입구동과 앞쪽동은 다 타워형구성인데요 뒤에 108동은 판상형구조더라구요

40-50평대 대형평수들과 테라스타입아파트들이 있어서 정남향을 주고 판상형으로 프리미엄을 준 듯 싶습니다 

현재 코로나때문에 운영안하는듯 싶지만 실버클럽 경로당도 단지내 위치하고 있고요 

불광롯데캐슬 201동은 임대아파트같아 보입니다 201동만 좀 떨어져있는데다 건축구조도 다르고 입구도 별도로 되어 있네요 500세대 넘는 재개발아파트들은 기부채납으로 임대동 하나씩은 있죠 강남은 그것마저 안하지만 강북은...있죠 

불광롯데캐슬 108동은 판상형 대형평수 아파트동입니다 테라스하고 단지앞 북한산자락이 참 예쁘긴 하더라고요 

불광롯데캐슬 단지내 국공립어린이집인 움찬어린이집이 운영중이더라고요 1,2층을 동시에 쓰는듯 꽤 넓어보였어요

불광롯데캐슬 후문쪽이고요 이쪽으로 나가면 북한산 현대홈타운과 북한산힐스테이트1차, 북한산래미안쪽으로 향합니다

내려가면 불광역쪽이고요 제가 사는곳도 아닌데 와 여기 교통정체 너무 심각하긴하네요 차가 아예 못움직이더라고요

불광롯데캐슬 후문쪽 주차장 출입로입니다 롯데캐슬 201동입구도 같이 붙어있습니다 

588세대의 소규모 단지라 그런지 금방 부동산임장이 끝났네요 작았지만 정말 알차게 건설된 아파트란 느낌을 받았어요

 

 

그럼 불광롯데캐슬 매매 실거래가도 살펴보도록 하겠습니다

불광롯데캐슬 24평형 매매실거래가입니다 2021년 7월에 9억7천만원으로 실거래가 신고가 갱신을 했습니다 

 

9억7천만원 신고가 갱신이후 10억언저리에서 매매호가가 나오는거 같습니다 1녅전에 비하면 2억이 올랐고요

3-4년전하고 비교하면 5억이상이 상승했습니다 

북한산 불광동일대 평지형아파트라는 장점과 주변 개발호재여건들을 충분히 보고 있는 거 같습니다 

보면 불광롯데캐슬 24평형 타입이 상당히 많아 보이는데 A타입과 B타입만 있다고 합니다 B타입은 일반적인 판상형타입 A타입은 특이하게 주방과 거실이 막으로 분리되어 있습니다 좀 호불호가 갈리죠 그래서 A타입보다 B타입이 가격이 항상 비싸게 책정됐다는데 지금 부동산상승기에서는 호불호는 갈려도 가격차이는 크게 나지는 않는다는 후문이네요 

 

 

불광롯데캐슬 33평형 매매실거래가도 살펴보겠습니다 

 

2021년들어 11억원을 갱신하였다가 2021년 3월 11억9천만원에 실거래가 신고가를 갱신하고 소식이 없습니다 

현재 호가는 12-13억사이입니다 폭등한 가격과 실수요자간의 줄다리기가 길어지고 있는 시점 같습니다

3년사이에 정확히 2배, 6억올랐습니다 

 

 

40평형 50평대도 불광롯데캐슬은 보유중입니다만 거래가 전무하다시피합니다

40평형대 14억전후 50평형대 14.5억-15억사이호가가 나오는듯은 합니다만 거래까지 이루어지고 있지는 않네요 

 

불광롯데캐슬 전세시세는 2021년 8월 현재 24평형 5억5천만원에서 6억2천만원 언저리사이에 형성되어 있고 33평형 6억7천에서 7억5천만원 언저리에 형성되어 있는거 같습니다  

 

 

 

 

불광롯데캐슬의 장단점은 명확합니다

 

장점으로는 3호선 6호선 불광역 도보5분이내 더블역세권아파트이며 불광초등학교 도보3분이내 초품아아파트입니다

그리고 북한산을 끼고 있는 숲세권아파트이며 롯데캐슬의 브랜드아파트죠 또 불광동에서 찾기 힘든 평지형아파트예요

GTX-A노선 연신내역개통, 신분당선 서북부선 독바위역 예정으로 쿼드러플역세권을 바라보고있는 교통호재들이 있어요

 

그리고 대조1구역재개발, 불광5구역 재개발 독바위역재개발, 미성아파트 재건축 등 주변의 신축아파트들이 들어서면서 미니뉴타운이 될 예정이며 인프라가 증가할 예정입니다 서울시립대학교 부속건물과 교양학부도 도보권인 혁신파크로 이전할 예정이며 은평새길도 재추진중입니다 

 

북한산래미안쪽으로 구기터널을 지나면 국민대 상명대와 하비에르국제학교 서울예술고등학교와도 통학거리가 가능하며 평창동 구기동 부암동과의 접근성도 좋은편입니다 

 

단점으로는 588세대의 약간은 부족한 작은 단지의 세대수와  왠지 모르겠지만 불광롯데캐슬은 내장재가 약하다 안좋다라는 후문이 많이 들립니다 그리고 불광5구역이 재개발되기전까지 주변이 이면도로라 교통체증이 있습니다 막하지만 않으면 1분거리에 통일로 대로변이 연결되기는 합니다만 NC백화점과 CGV, 대조재래시장 그리고 은평뉴타운 힐스테이트3차의 교차로권으로 이용되고 있어 교통량이 많아보입니다 출퇴근시간만 제외하면 한산하다고 하긴 합니다

그리고 동간간격이 상당히 짧아보입니다 신축급 타워형 아파트는 어쩔수 없다고는 하지만 그걸 감안해도 동간간격이 여유가 없어 짧아보였습니다 

또 주변 신축과 키맞춤하면서 동반상승하겠지만 대조1구역과 불광5구역 미성아파트 재건축이 완료되면 현재 불광동 대장아파트격인 힐스테이트7차와 롯데캐슬은 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다

 

 

여기까지 은평구 불광동 우량주아파트 실입주와 투자 모두 만족할수 있는 기대되는 아파트 불광롯데캐슬 부동산임장과 실거래가시세 , 그리고 기초분석과 장단점 알아봤습니다 

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