서울 아파트의 공고해진 부동산 계급화, 부동산가격상승, 정부의 부동산정책실패에 대하여 (2017년-2021년)

안녕하세요 글루미입니다

오늘은 서울특별시 아파트 가격상승률과 공고해진 부동산계급화, 계층화에 대해 포스팅합니다

요근래 삶의 기준이 많이 바뀌고 있습니다.  특히 이번 문재인정부 들어서는 정말 급격한 사이클을 타고 있습니다

착하고 성실하게 직장생활만 잘해서 승진하고 성과급받고 천천히 사회적지위를 가지고 가고

월세에서 전세로, 반지하에서 빌라로 빌라에서 아파트로 아파트에서 상가나 토지등 수익형 부동산으로

가던 시대는 이제 저물어 가는것 같습니다. 

금수저, 흙수저로 불리던 계급, 계층화도 엄청나졌습니다. 서울에 아파트를 부모님이 마련해주거나

시기적으로 적절히 매수할수 있는 기회를 맞이했던 사람들은 엄청난 계층사다리를 타고 삶의 질 자체가 달라지는

기회를 잡았습니다 

수십년 열심히 일한 근로소득이 아파트나 부동산거래와 코인과 주식으로 인한 소득을 따라갈수가 없어져버렸습니다

일해서 뭐하냐? 근로의욕이 떨어지고 전 국민이 부동산과 주식거래에 뛰어들거나 관심을 보일수밖에요

시기적으로 문재인정부는 세계경제적변화, 코로나등 외부요인도 많이 겪었지만 현재 부동산 관련된 모든 문제는

문재인정부의 부동산정책으로 인한 요인이 98프로다 외부적요인은 2프로정도라고 감히 말씀드릴수 있습니다 

서울 아파트를 중심으로 제 생각을 말씀드려 보겠습니다 

역대 정부 서울 아파트값 비교자료를 보면 알수 있습니다 10년사이에 2배 가깝게 상승했음을 알수 있습니다

부동산이나 집값이 상승할때 마다 상승이유로 풍부한 유동성과 금리얘기를 합니다.

제가 볼땐 이미 부동산에선 인플레이션이 심각하게 일어나고 있습니다

예전에 5년전만해도 강남이던 강북이던 10억넘는 아파트 자체가 별로 없었습니다 현재 고가주택 기준이 9억인것도

그 궤를 같이 합니다. 현재 서울 평균집값이 9억-10억입니다. 평균집값이 고가주택기준을 넘으려합니다 

강남이든 강북이던 가리지않습니다  부동산은 대체 어디까지 오를까요? 왜 오르고 있는걸까요 

급격히 서울아파트 가격상승이 이루어진건 문재인정부의 2017년 8.2대책서부터입니다

대출규제와 다주택자규제, 양도세 강화, 실거주 요건강화 등이 주요 포인트였습니다 그 이후 2021년 2.4대책까지

26번의 부동산관련 대책이 쏟아져나왔고 오늘까지로 봐서는 모든 부동산정책이 대실패했음은 일목요연합니다

정말 서울특별시 인천 경기도 모든 수도권이 급격히 올랐고 수도이전론으로 부채질한 대전과 세종시도 폭등했습니다

대구 광주등 지방광역시도 상승기류를 탔습니다 

여러가지 요인이 있습니다.  공동화현상과 일자리문제, 재개발 재건축 억제 등 요인은 수없이 있을수 있으나

제가 생각하는 제일 중요한 요인은 다주택자규제입니다. 그 규제의 당근책으로 준 임대사업자 제도 포함해서요

방향이 옳고 그르냐의 문제를 떠나서 아직 정책의 최종결과는 나오지 않았다고 볼 수도 있지만

그로 인해 똘똘한 한채라는 기조하에 다주택자들이 지방의 주택들을 처분하여 지방의 아파트와 집값은 폭락하고

서울과 수도권 규제를 피한 지역에 부동산과 유동성자금들이 다 몰렸습니다. 

 

특히 서울과 세종시는 정말 심각합니다

2017년에 평균집값이 4-5억내외였다면 4년만에 2배인 10억을 기록했다는 얘기는

4년사이에 가구당 1억연봉을 받아도 따라잡을수 없는 상승률인겁니다

이래서 20-30년 꾸준히 돈을 모아서 집을 사려는 20대, 30대, 40대의 모든 미래에 대한 꿈과 비전이 없어져 버렸습니다

계속 증폭되는 규제들. 대출규제와 자금출처계획서등으로 무리하거나 주변의 도움을 빌려 하기에도 어려워졌고

규제를 피해서 패닉바잉상황이 이루어져 더욱 아파트 부동산은 상승하여 가격이 공고해져버렸습니다

서울 아파트는 근 4년간 4인가족기준으로 거주요건을 갖춘 30평기준으로

강남은 문재인정부기간에 10억이상씩 상승했습니다 강북도 30평기준 3억에서 6억이상씩 상승했습니다

도무지 청년과 신혼부부들뿐만 아니라 소시민들이 4년만에 어떻게 저 금액을 감당합니까

주식과 부동산이 비싸다고 토로하면 자주 듣는 얘기가 있습니다 오늘 가격이 제일 싸다.    싸다고요?

싸다구를 때.. 여기까지 하겠습니다

그래서 어떻게 됐느냐 오늘 집값이 가장 싸다라는 말을 듣는 20대, 30대, 40대는 추격매수에 나서

패닉바잉과 영혼을 끌어모으는 영끌현상으로 아파트를 매입했고 그로 인해 가격은 더 상승했습니다

비싼걸 알면서도 떨어질수도 있는 부동산임을 알면서도 왜 추격매수에 나섰느냐?

서울에 집이 없기때문입니다. 주택총량은 많죠 하지만 서울시 자가보유율은 40프로입니다 그렇게 집이 많은데도요

서울시에 이제 재개발과 재건축, 그린벨트해제 이외에는 지을 땅이 없다는 뜻입니다

그리고 정부나 서울시나 재개발-재건축을 억제하는 정책을 잡고있기때문에 신축아파트가 정말 귀해졌습니다

그 상승하는 신축아파트를 따라 구축도 올랐습니다 재건축아파트도 계속 들썩입니다 예비 신축아파트기 때문이죠

다만 재건축에 실거주요건과 이익환수제등이 있어 더 규제가 붙어 있습니다

그래도 이런 시기에 추격매수할수 있던 사람은 오히려 다행입니다.

무주택자들은 피눈물을 흘리며 내집마련의 꿈을 포기할수밖에 없습니다.

일반적인 저축과 소득으로는 몇 십년을 모아도 살수가 없기 때문이죠. 

어른들뿐만 아니라 아이들끼리도 어느 아파트사니 몇동사니. 자가니 전세니 물어본다고하니 기가 막힐 노릇입니다

이래서 서울시에서도 강남권 아파트보유자, 마포, 용산, 성동으로 대표되는 마용성, 강북아파트와 GTX노선 아파트로

아파트계급마저 나뉘고 있습니다. 

무주택자들은 매매가격이 올라서 피눈물을 흘리고 있는데 거기서 끝난게 아닙니다

매매가격이 오르니 전세가격이 따라 오르기 시작했습니다

엎친데 덮친격으로 임대차3법이 시행되어 매매가격에 따라 오르던 전세가격이 4년치로 가산되어 폭등하였습니다..

 서울시 아파트 입주물량은 앞으로 계속 줄어듭니다 새 집이 모자르다는거죠 

규제책만 내놨던 정부는 이제야 문제점을 파악하고 3기신도시와 마구잡이 공급책들을 내놓습니다만은

재개발은 통상 시작단계서부터 입주까지 아무리 빨라도 10년정도 걸립니다 

더욱이 공급책도 일반적인 민간개발이 아니라 공공주도재개발을 내놓기 때문에 올바르게 진행이 될지 의문스럽죠

공급이 부족하다는게 인식되다보니 부동산가격과 부동산 계급이 고착화되기 시작해버렸습니다 

올라가는게 있으면 떨어지는게 있겠지라고 쳐도 봐도 4년내내 부동산 가격이 상승했습니다

결론은 정부의 정책실패입니다  방향이 틀렸다고 말하고 싶지는 않습니다.  나름 논리도 있었습니다.

제가 아직도 기억나는건 장하성씨가 "나도 강남에 살지만 모든 국민이 강남에 살 필요가 없다" 라는 워딩입니다

정말 대단합니다 이렇게 강남은 사다리놓고서는 쳐다볼수도 없는 다른 세상이 되어버렸습니다

아이러니하게 그런데도 국민들은 강남에 오히려 살고 싶어합니다  

그로 인해 부동산으로 계층이 완전히 갈려버렸습니다 

 

정부의 부동산 정책이 왜 실패했느냐? 실패한 정책을 답습하여 다시 재실험했기 때문입니다

롤에서 자주 표현되는 나틀않의 재현입니다. 나는 틀리지 않았어...

4년동안의 결과는 보시는 대로입니다.   정책을 시행하려는 그 진심은 이해하나 결과가 따라주지 않았습니다

그래서 물량에는 장사없다고 공급으로 해결하려고 재시도하지만 이어질지 모르겠습니다

21세기에 대한민국은 새로운 계급이 생겼습니다. 유주택자와 무주택자.

거기서도 수도권 아파트보유자와  미보유자. 임대인과 임차인. 역세권 브랜드아파트와 아닌 아파트.

끝없이 부동산이 상승만 하지는 않을것입니다. 그러나 이젠 내려도 문제인 상황이 되어 버렸습니다.

어떻게 해결할수 있을까요 앞으로 해결책을 찾아보는 포스팅을 해보겠습니다