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부동산정보와 분석

대조1구역재개발 착공확정 및 일반분양예상일정등 최신업데이트

by Gloomy@ 2022. 7. 30.
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안녕하세요 글루미입니다

거의 근 1년만에 강북최대어 트리플역세권 GTX-A노선 호재를 보고있는 대조1구역재개발 마지막 관리처분변경총회로 인해 공사비확정과 대조1구역 착공확정으로 2025년말쯤 완공예정이 될 대조1구역재개발 최신소식 업데이트 포스팅입니다 

대조동 대조1구역은 현대건설이 2017년에 선정되어 추진중인 재개발사업지입니다

예정아파트명은 힐스테이트 메디알레 대조 HILLSTATE MEDIALE 입니다

위치는 은평구 대조동88, 89번지 일대로 사업면적은 111,665.3m2 (33,778,75평)입니다

토지 등 소유자는 1573명으로 조합원수는 1479명입니다  조합세대 1586세대예정입니다 

조합설립인가는 2011년 12월1일에 획득하였으며 사업시행인가는 2017년 1월26일

건폐율은 24.83%이며 용적률은 243.48% 건축규모는 지하4층에서 지상25층 총 28개동입니다

대조1구역 총 세대수는 2451세대이며 2083세대가 분양주택 483세대 일반분양, 368세대가 임대주택입니다 

관리처분인가는 2019년 5월23일이며 원래 예정된 계획은 2021년 6월18일 관리처분계획변경총회 통과후 착공예정이었으나 대조1구역 공사비증액과 조합과 조합원갈등으로 조합장해임 및 재선임등의 1년간 사업이 지연되는 과정을 거친후 2022년 7월1일과 2022년 7월29일 연이은 총회로 인해 공사비증액과 관리처분변경총회가 통과되었고 2022년 7월29일 현대건설(000720)=대조제1구역 주택재개발 정비사업조합과 5806억 원 규모 공사 수주 계약 체결이 되었음을 공시까지 마무리되어 착공이 확정되었습니다 

대조1구역재개발 위치와 입지요건입니다

3,6호선 불광역과 3,6호선 연신내역, 6호선 역촌역, 6호선 구산역을 맞댄 쿼드러플역세권이며 대은초등학교를 낀 초품아 대단지역세권아파트이며 GTX-A노선 연신내역 이용가능한 아파트단지입니다

대조재래시장 및 NC백화점, CGV불광등이 도보이용가능한 상권입니다

완전평지형 입지로 북한산둘레길과 생태공원도 이용가능하며 롯데몰 은평점, 은평성모병원, 고양이케아, 고양스타필드가 이용가능하며 GTX-A노선확정을 제외하고나서도 은평새길과 평창터널, 신분당선 서북부연장, 불광혁신파크 서울시립대유치, 불광5구역과 불광미성아파트재건축, 갈현1구역재개발등으로 미니뉴타운으로 거듭날 예정이며 일산이나 광화문, 종로출퇴근이용도 용이한 아파트단지가 될 예정입니다  

2022년 7월29일 대조1구역 관리처분변경총회 통과로 앞으로 대조1구역 착공일정과 동호수추첨, 대조1구역일반분양과 일반분양가, 조합원분양가가 어느정도 가이드라인이 나온 상태입니다 

우선 대조1구역 공사비증액과 대조1구역조합문제, 조합과 조합원갈등으로 바사모라는 비대위활동으로 대조1구역 조합장이었던 양보열조합장이 해임되었으나 다시 재선임되었고 그로 인해 2022년 7월1일 HW컨벤션센터에서 대조1구역 본계약 및 임원 대의원 연임을 위한 총회가 열렸습니다

1 공사도급 본계약 체결 및 세부사항 대의원회 위임의 건- 가결 통과

2.대조1구역재개발 임원 감사, 이사 연임의 건- 가결 통과

3.대조1구역 재개발 대의원 연임의 건- 거의 대부분 연임되어 통과 

 

이로 인해 연이어 2022년 7월29일 역시 HW컨벤션센터에서 대조1구역 공사비 증액과 착공을 위한 총회가 열렸습니다

관리처분 변경인가 및 2022년 예산안등에 대한 총회였고 최종적인 공사비증액과 착공일정등을 마무리짓는 총회였죠 

1호안건으로 관리처분계획변경(안) 수립 의결 및 인가 신청의 건- 가결 통과

2호안건으로 2022년 정비사업비 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 의결의 건 - 가결 통과 

 

이로 인해 변경된 대조1구역재개발사업의 몇가지 중요한 사실을 짚어보겠습니다

1) 대조1구역 재개발사업은 기존 가계약공사비 3.3m 평당 462만원의 공사비에서 증액된 517만원이 되었습니다 

원래 현대건설은 528만원의 공사비를 제시하였으나 대조1구역조합이 tv나 가전제품등의 옵션을 포기하면서 517만원에 합의가 되었고 솔직히 대조1구역의 가전옵션은 전혀 필요가 없을정도의 42인치 티비나 구닥다리제품이었죠 

2) 대조1구역 재개발사업 가계약때 약정된 36개월의 공사기간이 39개월로 늘어났습니다 

대조1구역 착공이 2022년 8월에서 9월사이 예상된다고 생각을 해보면 2025년말이나 2026년초 입주가 가능하다는 로드맵이 나왔습니다 

3) 대조1구역재개발 총 공사비가 예전과 비교해 15%에서 20% 증액된 5806억원에 통과되었습니다(그러고 힐스테이트)

4) 앞으로 대조1구역재개발은 모델하우스 건립등으로 일반분양을 준비해 2023년 상반기 또는 중반기에 대조1구역 일반분양이 가능할것으로 예상되며 대조1구역 조합원 동호수추첨은 2022년 11월~2월사이 예상됩니다 대조1구역 조합원분들은 동호수추첨과 동시에 계약이 진행될 예정입니다

5) 확정은 아니지만 대조1구역재개발 비례율이 대폭 하향되어 조합원 감정평가액이 대략 10~15%정도 하향됨으로써 사실상 추가분담금이 나왔습니다. 더욱이 대조1구역 이주비대출은 40%무이자 나머지 유이자대출로 진행이 되었는데 40%무이자도 비례율하향으로 인해 유이자로 진행해야한다는 이야기가 나오고 있어 조합원분담금이 더 커질 예정입니다 또 추가분담금이 나올지도 모른다는 확률도 배제할수 없게 되었습니다 더욱이 이미 조합원분양가가 몇차례 인상된터라 최악의 경우 대조1구역은 조합원분양가와 일반분양가와 차이가 없을수도 있고 1+1이나 대형평수조합원 프리미엄피를 많이 주고 사신분들은 손해가 막심할수도 있겠네요 

더욱이 조합과 현대건설이 약속했던 속칭 영영백 00100, 계약금 중도금없이 입주시 잔금 전액납부조건이 관철안되어 계약금 10% 중도금 30% 잔금 60% 납부예정입니다 

 

대조1구역재개발 거의 최종규모와 건설계획 세대수일겁니다 

대조1구역은 12평형 14평형 17평형 임대주택아파트가 368세대

대조1구역은 분양주택 2083세대로 일반분양은 483세대가 될 예정이고 평형별 세대수는 59제곱 24평형 892세대, 74제곱 30평형 561세대, 84제곱 33평형 465세대, 84제곱 33평형 테라스세대 24세대, 114제곱 45평형 24세대입니다 

대조1구역재개발 조합원분양가 추산액입니다

59제곱 24평형 조합원분양가 4억8천만원에서 5억1600만원 예상

74제곱 30평형 조합원분양가 5억5천500만원에서 6억1300만원 예상

84제곱 33평형 조합원분양가 5억7천만원에서 6억5천700만원 예상

114제곱 45평형 조합원분양가 7억에서 8억1600만원 예상 

평당 대략 1800만원에서 2천만원의 분양가 단가가 나왔습니다 

대조1구역재개발 비례율은 2022년 7월 관리처분변경인가시 91.09%로 직전 비례율보다 대략 10프로 하락했습니다

분양가상한제 건축비인상으로 비례율이 올라갈수도 있으나 효과가 크지 않을거 같습니다 

오히려 비례율이 추가하락할수도 있어 대조1구역재개발사업은 착공은 성공했으나 사업의 완전성공은 불투명합니다 

 

대조1구역재개발 일반분양가 추산액입니다 

대조1구역은 59제곱 24평형이 대부분입니다

대조1구역 21평형은 평균 일반분양가 4억9천만원

대조1구역 24평형은 평균 일반분양가 5억8천만원

대조1구역 30평형은 평균 일반분양가 6억7천500만원

대조1구역 조합원 평균분양가에 115% 15프로 증액된 금액이며 일반분양시 변경될 확률이 농후합니다 

관리처분변경계획으로 보류지14세대가 남고요 

앞으로 남은 대조1구역 조합원분들은 동호수추첨을 남겨놨는데 이것도 갈등의 소지가 있습니다

대조1구역 조합원들은 24평형은 7층부터 조합원분양, 30평형은 4층부터 조합원분양, 33평형은 1층부터 조합원분양합니다

안그래도 추가분담금 및 고통이 가중되는데 조합원분양을 받고 33평 1-2층 저층을 분양받는다면 상상만 해도 끔찍합니다

30평을 받는 일반분양자보다 안습일수가 있는거죠...

 

동호수 층 경합이 있을 경우 권리가액이 많은순으로 분양되고 권리가액이 동일한 경우에는 추첨에 의해 결정합니다 

또 한국부동산원의 전산추첨으로 동호수 동과 층, 호의 위치가 결정되면 조합원은 분양계약을 체결하여야 하며, 추첨결과에 대해서는 일체의 이의를 제기할수 없다고 되어 있어 그저 좋은 층을 분양받으시기를 바랄 뿐입니다 

 

어쨌든 드디어 대조1구역재개발사업 이주 및 철거 이후 긴 딜레이와 내홍 분란과 상처를 남기고 2022년 8월에서 9월 착공될 예정이라는 소식을 전하며 빠른 완공으로 GTX-A노선 완공무렵 입주와 함께 시너지를 많이 누릴수 있었으면 좋겠습니다

입지조건이야 훌륭하고 대단지 초품아 역세권 아파트라는 기본 장점이 확실한 대조1구역재개발 최신소식업데이트와 조합원분양가, 일반분양가 등 소식을 전해드렸습니다 

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