강북 재개발최대어 불광5구역 관리처분계획인가 완료! 이주시작? 일반분양은 언제? 일반분양가는?

안녕하세요 글루미입니다 

드디어 기다리고 기다리고 기다리던 서울 서북부 강북 재개발정비사업지 가운데 최대어중 하나인 불광5구역이 2024년 11월28일자로 은평구청으로부터 관리처분계획인가 고시를 받았습니다

이로써 실제로는 1990년대 후반부터 시작된 불광5구역은 2008년에 정비구역이 지정되어 17년만에 결실을 맺게 되었습니다 벌써 났어도 진작 났어야되는데 부동산냉각기와 은광교회와의 소송전 분쟁등으로 계속 늦어지고 있었습니다

불광5구역 주택재개발 사업정보를 일단 살펴보겠습니다

불광동 238번지일재 주택재개발 정비사업으로 총세대 2387세대 예정이고 임대세대는 374세대 일반분양은 423세대가 예정되어있습니다 

2년전과 비교해 조합원수도 60명언저리 증가하였고 일반분양도 80세대정도 줄었습니다 

불광5구역 사업추진현황은 2005년 추진위원회승인 2008년 정비구역지정 2010년 조합설립인가 2020년 사업시행인가신청 2021년 사업시행인가 2022년 GS건설 시공사선정(북한산자이 더 프레스티지, GS자이)-감정평가-조합원분양신청까지 완료되었었습니다

이제 관리처분인가가 났으니 불광5구역은 이주 및 철거, 일반분양과 착공, 준공 및 입주로 진행될 예정입니다

관리처분인가 이후의 계획을 보면 최대한 빨리 진행되었을때 앞으로 최소 5-6년이상은 걸립니다 

최대한 빨리 진행된다고 봤을때 불광5구역은 2031년 준공 및 입주가 예정되며 딜레이된다면 2032년에서 2034년사이 입주가 되지 않을까 예상해봅니다    

 

불광5구역은 32개동으로 최고24층 지하3층까지 예정되어 있으며 도로 및 공원, 공공청사, 근생시설 근린상가 5개동으로 예정되어 있으며 현재 불광5구역재개발 조합장은 조광흠씨가 맡고있습니다

 

불광5구역은 은평구 재개발 3총사라 불리는 대조1구역, 갈현1구역, 불광5구역중 입지면에서만 본다면 제일 황금입지로 보고있으며 3호선 6호선이 다 되는 더블역세권 불광역에서 도보2분에서 5분사이가 걸릴 초역세권으로 6호선 독바위역도 같이 이용이 가능해보입니다

6호선 독바위역은 원래 신분당선 서북부연장선 예정지였지만 거듭된 예타탈락으로 인해 지금 불투명한 상태이고 은평새길도 불투명하지만 연신내역 GTX-A노선은 2024년 12월에 확실히 개통함으로써 불확실성을 덜었습니다

기본으로 불광초등학교 초품아 아파트이자 불광중학교 동명여자고등학교도 도보통학이 가능해보이며 은평구 중심상권인 불광역 상권과 연신내역 상권이 이용가능합니다 

대조1구역도 2026년 입주예정이며 불광역 인근 서울혁신파크가 서울창조타운으로 재건축 될 예정이며 인근 불광미성아파트도 재건축 추진중입니다

2정거장앞인 구파발 은평성모병원과 구파발 은평 롯데몰, 고양 스타필드, 고양 이케아, 응암동 이마트 은평점, NC백화점, 대조재래시장, 연서재래시장등의 인프라를 가지고 있습니다

또 북한산을 등뒤에 베고있는 북한산 숲세권으로 북한산 둘레길과 북한산 등산로가 바로 도보로 이용가능합니다

불광5구역 조감도와 배치도였으나 은광교회와의 분쟁때문에 아마 조금은 바뀌지 않을까 예상이 되고 중간에 특화설계변경이 들어갈지 어떻게 될지 모르겠습니다 

대부분 남향배치로 불광5구역 북한산자이는 스카이커뮤니티와 스카이워크, 시그니처 커튼월룩, 측벽 추가발코니가 예정되어 있으며 2400여세대의 대형단지로 단지내 셔틀버스 운용계획까지 있었습니다 

또 조합원에 한해 조합원 분양가를 입주시 100% 납부하는 속칭 00100 영영백 납부조건을 내세웠으며 넉넉한 이주비와 사업촉진비, 세입자문제해결지원, 다주택 대출제한추가지원, 담보부족 조합원 추가지원, 각종 민원 해결지원등 이주솔루션을 약속하기도 했었으며 마이너스옵션이나 특화설계와 무상특화 공사비등을 약속했지만 그대로 실현될지는 미지수입니다

하지만 불광5구역은 아직 은광교회와의 제척과 소송이 완전히 마무리되지는 않아 소송전이 어떻게 진행될지는 미정이며 그로 인해 사업이 딜레이되거나 변수가 있을수 있습니다 기존 불광5구역조합이 은광교회를 제척하는 쪽으로 관리처분계획인가를 받았을것으로 예상되기는 합니다만은..아직 정확하게 파악되지는 않았습니다

현재 불광5구역의 조합원 프리미엄은 3억5천만원에서 4억원 4억5천만원언저리까지 형성되어 있으며 3억5천에서 4억대 거래가 있기는 한거같습니다 

은평구에서 찾기 힘든 완전 평지형 대단지아파트인데다가 3호선 6호선 더블역세권, GTX-A노선 이용가능한데다가 광화문, 종로의 서울도심 접근성과 평창동, 구기동등의 접근성도 좋고요

기본 조건인 초역세권, 더블역세권, GTX-A노선, 초품아아파트, 북한산숲세권아파트, 대단지 1군브랜드아파트, 주위 재개발, 서울혁신파크 재건축을 비롯해 신분당선 서북부연장과 은평새길도 언제 다시 되살아올지 모르는 사업이라 입지조건과 주위 인프라가 나쁘지 않습니다

 

그로 인해서 불광5구역은 84m 33평기준 일반분양가를 평당 3770만원, 12억8천만원 이상을 책정해 놓았으며 현재 서울시내 일반분양가가 어디나 최소 10억에서 13억 이상을 호가한다는걸 봤을때 일반분양가가 더 오를 가능성도 있습니다

건축비가 아무래도 계속 오르고 있기 때문에 그걸 감안한 조합비례율이 얼마가 나올지가 아직 예상되고 있지 못합니다

또 기준금리는 내리고는 있지만 대출금리와 대출이 원활할지 이주와 철거가 얼마나 원활히 종료될지..

그리고 기존 공사비로는 공사가 불가능해서 공사비인상이 1000% 예상되고 있는데 공사비 증액이 어느정도선에서 끝날지..기존에도 104%대 높지않은 비례율이었기 때문예요

불광5구역 일반분양은 아마 이주와 철거가 끝나는 2026년에서 2027년사이가 될 확률이 높지만 어디까지나 예상일뿐 더 늦어질수도 있습니다 

하지만 서울 강북 그리고 은평구에서 분양가가 평당 4천만원, 33평 13억이상으로 일반분양가가 책정된게 부담스럽긴 하지만 입지면에서보면 당시 경제상황을 봐야겠지만 충분히 완판되고도 남지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다

 

아무튼 2024년 11월 28일 불광5구역 재개발 관리처분계획인가 고시를 축하드리며 오래 기다리신 불광5구역 조합원들이  은평구 최고의 명품아파트단지로 최대한 빨리 입주해서 사업이 성공적으로 마무리될수 있도록 응원하며 지켜보겠습니다