대조1구역재개발 착공확정 및 일반분양예상일정등 최신업데이트
안녕하세요 글루미입니다
거의 근 1년만에 강북최대어 트리플역세권 GTX-A노선 호재를 보고있는 대조1구역재개발 마지막 관리처분변경총회로 인해 공사비확정과 대조1구역 착공확정으로 2025년말쯤 완공예정이 될 대조1구역재개발 최신소식 업데이트 포스팅입니다
대조동 대조1구역은 현대건설이 2017년에 선정되어 추진중인 재개발사업지입니다
예정아파트명은 힐스테이트 메디알레 대조 HILLSTATE MEDIALE 입니다
위치는 은평구 대조동88, 89번지 일대로 사업면적은 111,665.3m2 (33,778,75평)입니다
토지 등 소유자는 1573명으로 조합원수는 1479명입니다 조합세대 1586세대예정입니다
조합설립인가는 2011년 12월1일에 획득하였으며 사업시행인가는 2017년 1월26일
건폐율은 24.83%이며 용적률은 243.48% 건축규모는 지하4층에서 지상25층 총 28개동입니다
대조1구역 총 세대수는 2451세대이며 2083세대가 분양주택 483세대 일반분양, 368세대가 임대주택입니다
관리처분인가는 2019년 5월23일이며 원래 예정된 계획은 2021년 6월18일 관리처분계획변경총회 통과후 착공예정이었으나 대조1구역 공사비증액과 조합과 조합원갈등으로 조합장해임 및 재선임등의 1년간 사업이 지연되는 과정을 거친후 2022년 7월1일과 2022년 7월29일 연이은 총회로 인해 공사비증액과 관리처분변경총회가 통과되었고 2022년 7월29일 현대건설(000720)=대조제1구역 주택재개발 정비사업조합과 5806억 원 규모 공사 수주 계약 체결이 되었음을 공시까지 마무리되어 착공이 확정되었습니다
대조1구역재개발 위치와 입지요건입니다
3,6호선 불광역과 3,6호선 연신내역, 6호선 역촌역, 6호선 구산역을 맞댄 쿼드러플역세권이며 대은초등학교를 낀 초품아 대단지역세권아파트이며 GTX-A노선 연신내역 이용가능한 아파트단지입니다
대조재래시장 및 NC백화점, CGV불광등이 도보이용가능한 상권입니다
완전평지형 입지로 북한산둘레길과 생태공원도 이용가능하며 롯데몰 은평점, 은평성모병원, 고양이케아, 고양스타필드가 이용가능하며 GTX-A노선확정을 제외하고나서도 은평새길과 평창터널, 신분당선 서북부연장, 불광혁신파크 서울시립대유치, 불광5구역과 불광미성아파트재건축, 갈현1구역재개발등으로 미니뉴타운으로 거듭날 예정이며 일산이나 광화문, 종로출퇴근이용도 용이한 아파트단지가 될 예정입니다
2022년 7월29일 대조1구역 관리처분변경총회 통과로 앞으로 대조1구역 착공일정과 동호수추첨, 대조1구역일반분양과 일반분양가, 조합원분양가가 어느정도 가이드라인이 나온 상태입니다
우선 대조1구역 공사비증액과 대조1구역조합문제, 조합과 조합원갈등으로 바사모라는 비대위활동으로 대조1구역 조합장이었던 양보열조합장이 해임되었으나 다시 재선임되었고 그로 인해 2022년 7월1일 HW컨벤션센터에서 대조1구역 본계약 및 임원 대의원 연임을 위한 총회가 열렸습니다
1 공사도급 본계약 체결 및 세부사항 대의원회 위임의 건- 가결 통과
2.대조1구역재개발 임원 감사, 이사 연임의 건- 가결 통과
3.대조1구역 재개발 대의원 연임의 건- 거의 대부분 연임되어 통과
이로 인해 연이어 2022년 7월29일 역시 HW컨벤션센터에서 대조1구역 공사비 증액과 착공을 위한 총회가 열렸습니다
관리처분 변경인가 및 2022년 예산안등에 대한 총회였고 최종적인 공사비증액과 착공일정등을 마무리짓는 총회였죠
1호안건으로 관리처분계획변경(안) 수립 의결 및 인가 신청의 건- 가결 통과
2호안건으로 2022년 정비사업비 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 의결의 건 - 가결 통과
이로 인해 변경된 대조1구역재개발사업의 몇가지 중요한 사실을 짚어보겠습니다
1) 대조1구역 재개발사업은 기존 가계약공사비 3.3m 평당 462만원의 공사비에서 증액된 517만원이 되었습니다
원래 현대건설은 528만원의 공사비를 제시하였으나 대조1구역조합이 tv나 가전제품등의 옵션을 포기하면서 517만원에 합의가 되었고 솔직히 대조1구역의 가전옵션은 전혀 필요가 없을정도의 42인치 티비나 구닥다리제품이었죠
2) 대조1구역 재개발사업 가계약때 약정된 36개월의 공사기간이 39개월로 늘어났습니다
대조1구역 착공이 2022년 8월에서 9월사이 예상된다고 생각을 해보면 2025년말이나 2026년초 입주가 가능하다는 로드맵이 나왔습니다
3) 대조1구역재개발 총 공사비가 예전과 비교해 15%에서 20% 증액된 5806억원에 통과되었습니다(그러고 힐스테이트)
4) 앞으로 대조1구역재개발은 모델하우스 건립등으로 일반분양을 준비해 2023년 상반기 또는 중반기에 대조1구역 일반분양이 가능할것으로 예상되며 대조1구역 조합원 동호수추첨은 2022년 11월~2월사이 예상됩니다 대조1구역 조합원분들은 동호수추첨과 동시에 계약이 진행될 예정입니다
대조1구역조합내부의 문제로 2023년 하반기 또는 2024년 후에 동호수추첨과 일반분양이 될 확률이 높아졌습니다
5) 확정은 아니지만 대조1구역재개발 비례율이 대폭 하향되어 조합원 감정평가액이 대략 10~15%정도 하향됨으로써 사실상 추가분담금이 나왔습니다. 더욱이 대조1구역 이주비대출은 40%무이자 나머지 유이자대출로 진행이 되었는데 40%무이자도 비례율하향으로 인해 유이자로 진행해야한다는 이야기가 나오고 있어 조합원분담금이 더 커질 예정입니다 또 추가분담금이 나올지도 모른다는 확률도 배제할수 없게 되었습니다 더욱이 이미 조합원분양가가 몇차례 인상된터라 최악의 경우 대조1구역은 조합원분양가와 일반분양가와 차이가 없을수도 있고 1+1이나 대형평수조합원 프리미엄피를 많이 주고 사신분들은 손해가 막심할수도 있겠네요
더욱이 조합과 현대건설이 약속했던 속칭 영영백 00100, 계약금 중도금없이 입주시 잔금 전액납부조건이 관철안되어 계약금 10% 중도금 30% 잔금 60% 납부예정입니다
대조1구역재개발 거의 최종규모와 건설계획 세대수일겁니다
대조1구역은 12평형 14평형 17평형 임대주택아파트가 368세대
대조1구역은 분양주택 2083세대로 일반분양은 483세대가 될 예정이고 평형별 세대수는 59제곱 24평형 892세대, 74제곱 30평형 561세대, 84제곱 33평형 465세대, 84제곱 33평형 테라스세대 24세대, 114제곱 45평형 24세대입니다
대조1구역재개발 조합원분양가 추산액입니다
59제곱 24평형 조합원분양가 4억8천만원에서 5억1600만원 예상
74제곱 30평형 조합원분양가 5억5천500만원에서 6억1300만원 예상
84제곱 33평형 조합원분양가 5억7천만원에서 6억5천700만원 예상
114제곱 45평형 조합원분양가 7억에서 8억1600만원 예상
평당 대략 1800만원에서 2천만원의 분양가 단가가 나왔습니다
대조1구역재개발 비례율은 2022년 7월 관리처분변경인가시 91.09%로 직전 비례율보다 대략 10프로 하락했습니다
분양가상한제 건축비인상으로 비례율이 올라갈수도 있으나 효과가 크지 않을거 같습니다
오히려 비례율이 추가하락할수도 있어 대조1구역재개발사업은 착공은 성공했으나 사업의 완전성공은 불투명합니다
대조1구역재개발 일반분양가 추산액입니다
대조1구역은 59제곱 24평형이 대부분입니다
대조1구역 21평형은 평균 일반분양가 4억9천만원
대조1구역 24평형은 평균 일반분양가 5억8천만원
대조1구역 30평형은 평균 일반분양가 6억7천500만원
대조1구역 조합원 평균분양가에 115% 15프로 증액된 금액이며 일반분양시 변경될 확률이 농후합니다
관리처분변경계획으로 보류지14세대가 남고요
앞으로 남은 대조1구역 조합원분들은 동호수추첨을 남겨놨는데 이것도 갈등의 소지가 있습니다
대조1구역 조합원들은 24평형은 7층부터 조합원분양, 30평형은 4층부터 조합원분양, 33평형은 1층부터 조합원분양합니다
안그래도 추가분담금 및 고통이 가중되는데 조합원분양을 받고 33평 1-2층 저층을 분양받는다면 상상만 해도 끔찍합니다
30평을 받는 일반분양자보다 안습일수가 있는거죠...
동호수 층 경합이 있을 경우 권리가액이 많은순으로 분양되고 권리가액이 동일한 경우에는 추첨에 의해 결정합니다
또 한국부동산원의 전산추첨으로 동호수 동과 층, 호의 위치가 결정되면 조합원은 분양계약을 체결하여야 하며, 추첨결과에 대해서는 일체의 이의를 제기할수 없다고 되어 있어 그저 좋은 층을 분양받으시기를 바랄 뿐입니다
어쨌든 드디어 대조1구역재개발사업 이주 및 철거 이후 긴 딜레이와 내홍 분란과 상처를 남기고 2022년 8월에서 9월 착공될 예정이라는 소식을 전하며 빠른 완공으로 GTX-A노선 완공무렵 입주와 함께 시너지를 많이 누릴수 있었으면 좋겠습니다
입지조건이야 훌륭하고 대단지 초품아 역세권 아파트라는 기본 장점이 확실한 대조1구역재개발 최신소식업데이트와 조합원분양가, 일반분양가 등 소식을 전해드렸습니다
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2023년 2월 대조1구역재개발 소식업데이트
현재 대조1구역재개발은 착공은 진행된 상태이나 관리처분인가 및 조합원동호수추첨, 대조1구역일반분양일정등이 전부 연기된 상태입니다
대조1구역 조합장은 총회투표관련사안으로 직무정지가 되어 있으며 2023년 5월로 예정되었던 대조1구역일반분양도 아마 불가능할거같습니다. 대조1구역조합장 직무정지가 해제된다고 하더라도 즉시 완전히 해결되는것이 아니며 2023년 대조1구역 동호수추첨과 일반분양이 쉽지 않을 전망이라는 예상들이 많습니다
2023년 하반기나 2024년 초중반에 대조1구역 조합원동호수추첨과 모집공고, 일반분양이 시작될거라는 일반적인 예상..
대조1구역 입주도 연기되지 않을까 우려들이 있지만 착공해서 공사진행중이기때문에 입주일까지 연기되지는 않을거라는 개인적인 생각입니다..대조1구역재개발 진짜 다사다난하고 어려운 사업장이네요
오히려 지금 부동산하락기 낮은 대조1구역 일반분양가보다는 추후 일반분양하는게 일반분양가격이 높아져서 유리할거라고 보시는분들도 계시지만 순리대로 좀 다 풀렸으면 하는 바람입니다
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2023년 3월 대조1구역재개발 소식업데이트
현재 대조1구역재개발은 착공진행중으로 공사중이나 대조1구역 조합장과 집행부는 직무정지중입니다
대조1구역재개발 직무대행이 선정중이고 행정업무는 이어갈수 있으나 선택하고 결재해야하는 업무는 진행이 안될수도 있고 현재 대조1구역조합장과 집행부선출 투표에 대한 소송이 길어질경우 최악의 상황에서는 공사가 중지될수도 있다고 합니다
2023년 5월에 대조1구역재개발 일반분양예정이었으나 선행되어야하는 대조1구역 조합원분양계약 및 대조1구역조합원동호수추첨도 지금 진행되지 않고 있어 2023년 대조1구역 일반분양은 사실상 어려워졌다고봐야할듯합니다
빨라야 2023년 하반기, 2024년내 일반분양 대조1구역재개발 조합원모집공고와 분양진행을 기대하지만 그마저도 불투명한 상태입니다
대조1구역조합원들 입장에서는 추가분담금이 나올수도 있고 대조1구역 조합원대출을 신한은행에서 받으신분들은 무이자에서 그것도 유이자로 전환되어 2019년부터의 이자까지 다 내야하는 상황이므로 대출을 다 받은 조합원들 입장에서는 20프로이상 추가분담금이 발생하고 있는 상태라 추정합니다
아무쪼록 누가 이기던 소송이 잘 마무리되고 2025년말 2026년 초 대조1구역 완공 및 입주가 계획대로 그렇게 되었으면 좋겠네요
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2023년 7월6일 대조1구역 재개발 소식업데이트- 대조1구역 동호수추첨완료
은평구 대조동 대조1구역재개발조합 동호수추첨이 2023년 7월6일 완료됐습니다
청약홈에서 조합원을 대상으로 동호수추첨을 완료했구요
대조1구역은 동호수추첨후 조합원 분양계약에 이어 빠르면 2023년 연말이나 2024년 연초에 일반분양일정이 이루어질수 있겠습니다..정상적인 상황에서요 현재 대조1구역재개발은 조합장직무정지에 이어 법적소송중이고 임시조합장이 있는 상태라 조합원 분양계약과 일반분양이 순차적으로 이루어질지는 지켜봐야겠습니다
아울러 대조1구역재개발조합아파트 일반분양은 24평형과 30평형만 일반분양을 합니다
33평형은 전부 조합원차지로 그로 인해 대조1구역33평형은 조합원이라도 1층으로 분양받으신 분들이 많아요..
2400여세대중 480여세대가 일반분양예정이니 참고하세요
2024년 1월1일~
대조1구역 재개발 공사중단 현대건설 유치권 행사중
대조1구역 집행부 조합장 및 간부들이 지속적으로 해임 및 가처분재판등으로 정상적인 집무수행이 불가능해져 일반분양과 조합원분양계약을 비롯한 업무진행이 불가능해지고 집행부가 직무정지까지 당해 현대건설에 초기공사비 1800억원을 계속 지급하지 못하자 현대건설이 2024년 1월1일부터 공사중단을 결정.. 집행부가 구성되어 공사비가 지급될때까지 공사가 중단될 것을 발표
2024년 2월15일
대조1구역이 2월15일 대조제일교회에서 대조1구역 임원해임을 위한 임시해임총회를 개최하였습니다.
공동발의자대표 장봉례 이홍주 조합원의 해임총회개최로 조합장 양보열, 상근이사 박우성을 비롯한 감사와 이사를 전원 해임하였습니다. 이날까지 대조1구역 조합원은 1470여명으로 집계되었으며 1100여명이 참석한 임시해임총회에서 대략적으로 1050표에서 1100표까지의 투표결의로 거의 대조1구역 전 조합원이라해도 과언이 아닌 천명이상이 조합장 양보열과 상근이사 박우성을 비롯한 대조1구역 집행부를 해임결정했습니다.
앞으로 다시 집행부 선임총회를 비롯하여 대조1구역 조합원계약, 일반분양과 아울러 공사중단이 풀려 대조1구역 공사재개로 이어졌으면 합니다